既有多層住宅增設(shè)（加裝）電梯的議論需縷晰清楚的問題

既有多層住宅增設(shè)（加裝）電梯歷時約10年，從中央到地方，關(guān)于增設(shè)電梯的各類文件約達(dá)上萬家。加裝電梯之范圍，由一線城市到地縣區(qū)鎮(zhèn)，由市區(qū)到城郊。所涉及住宅由單位自建自營房到賣于職工成私有房，由單位自建小區(qū)到房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房小區(qū)?？芍^多層住宅加裝電梯無處不在，加裝電梯已成為改造舊小區(qū)中最突出與最富爭議的焦點。國家對舊小區(qū)改造資金約近5億，而加裝電梯資金約占近2.7億。

已加裝成的電梯，有的頗受歡迎，有的則存在不同問題；有的出現(xiàn)安全事故或風(fēng)險，有的因違規(guī)或協(xié)商不果而停建；有的業(yè)主反對加裝電梯，而在加裝電梯后卻又要求參加；有的業(yè)主開始參與加裝電梯，而當(dāng)電梯建成運轉(zhuǎn)后卻又退出。總之加裝電梯千頭萬絮，五花八門，自然議論紛紛。

因此，對加裝電梯的議論，理應(yīng)縷晰清楚，使之軀于理性與法制，發(fā)揮資金效益，更加良性發(fā)展。

一、關(guān)于公益、惠民的傳說

（一）、加裝電梯不是公益項目

①所謂公益項目是針對全社會全體公民或不特定的部分社會群體的項目，是不針對具體人的善舉投資與共享項目。

②而加裝電梯，是針對某棟樓或某單元的部分業(yè)主獨享的私人項目，是參與業(yè)主按份共有的物權(quán)，是不能進(jìn)行不動產(chǎn)登記的另類建筑，不是業(yè)主共同共有與五證具全合法公攤面積的不動產(chǎn)。

③因需求與利益不同，受妨害影響不同，加裝電梯沒有共享性。加裝電梯違背公序良俗，缺少正當(dāng)性，協(xié)調(diào)往往造成相鄰不和，甚至反目成仇。協(xié)調(diào)中，業(yè)主各種心理、精神與道德標(biāo)準(zhǔn)及文明水平盡演無遺。

（二）、加裝電梯不是惠民工程

①當(dāng)然不是。惠民工程首先是造福社會全民的國家投資工程，而加裝電梯則限定地區(qū)與房類，有條件才可加裝。業(yè)主自愿參與，“誰受益，誰出資”，自籌資金，協(xié)商分?jǐn)?。參與者是建設(shè)主體，並承擔(dān)責(zé)任與風(fēng)險。

②而國家富強(qiáng)后投入對舊小區(qū)改造補(bǔ)配或升級，一因?qū)嶋H需求，二為拉動內(nèi)需，返饋職工居民，名正言順。主要投資用到小區(qū)各類改造，可謂惠民。

③而對加裝電梯的補(bǔ)貼，則為關(guān)懷鼓勵，不能說加裝電梯就是惠民工程，是電梯土建廠商以美名忽悠業(yè)主的套路。參與加梯與否，自主自愿，不得強(qiáng)迫，互諒互讓是自愿的。

二、關(guān)于新建、改建

（一）、國家關(guān)于建設(shè)工程

按性質(zhì)分為新建、擴(kuò)建與改建，早有標(biāo)準(zhǔn)。

如《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例釋義》第2條，《城市建設(shè)統(tǒng)計指標(biāo)解釋》、發(fā)改委網(wǎng)、城市規(guī)劃局網(wǎng)、建設(shè)工程教育網(wǎng)，都對新建工程一致定義：新建工程就是從來沒有的，從基礎(chǔ)開始，完全新的工程。盡管對加裝電梯的工程屬性爭執(zhí)不一，而學(xué)術(shù)專業(yè)界至今都未作出新的解答，說明有權(quán)威解釋的單位認(rèn)為沒有必要重新解釋，原建筑工程分類規(guī)定已給加梯量身打造定位為新建。

（二）、《意見》與《住宅項目規(guī)范》、《住宅建筑規(guī)范》等有關(guān)規(guī)范均列有“既有住宅建筑加裝電梯”和“改造、改建既有住宅”的內(nèi)容，未將加裝電梯定義為“改建”工程

盡管《意見》首次在舊小區(qū)改造意見中提到“加裝電梯”，《既有建筑維護(hù)與改造通用規(guī)范》5.3.7條列有“既有多層住宅加裝電梯時，應(yīng)符合下列規(guī)定”，但均沒有將加裝電梯定義為“改建”工程，而將加裝電梯片斷內(nèi)容放置此處，與定義“改建”工程風(fēng)馬牛不相及。

（三）、各省市所有關(guān)于加裝電梯的相關(guān)文件，都沒有將加裝電梯定義為“改建”工程

①各地加裝電梯文件，非常希望有權(quán)威單位定義加裝電梯為“改建”工程，以名正言順地套用民法典第278條。可惜自已無權(quán)定義，而有權(quán)定義的單位不愿重新解釋改建與新建的定義，充分表明，原有關(guān)條例對改建、新建的定義是準(zhǔn)確的。

②令人不解的是：加裝電梯立項后，卻都按新建手續(xù)辦證，如規(guī)劃許可與施工許可，所填寫內(nèi)容特征、統(tǒng)計及建檔。都與舊樓無關(guān)，是單獨按新建單項辦證的。更無改建增加附屬設(shè)施及增加建筑面積的變更內(nèi)容說明，而是加裝電梯的新建面積等特征。

三、加裝電梯套用民法典第278條（七）項表決，適法不當(dāng)

該條律文是：“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，適法不當(dāng)理由如下：

①該條律文，表決的是既有已存在的專有部分和共同共有部分依法確權(quán)的物權(quán)與管理權(quán)，不是尚不存在的未立項的“未加裝的電梯”；套用于舊多層住宅加裝電梯申請的表決，與律文所述物權(quán)狀態(tài)與特征內(nèi)容不符；業(yè)主對此“不存在物”不持有物權(quán)與管理權(quán)，緣何表決？

②顧名思義，未加裝的電梯不屬改健、重建工程，從民法典第278條律文的文字、詞匯、語句及語法上的解釋，該條律文的含義都與加裝電梯風(fēng)馬牛不相及。按東方文化邏輯思維習(xí)慣，文理不符，即適法不當(dāng)。

③如果當(dāng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施時，表決增設(shè)電梯與否，倒也適逢時機(jī)；但當(dāng)舊多層住宅完好無損，使用正常之時，卻不分抗震與否都要求單獨加裝電梯，并破墻、砸梁、拆柱，大動干戈幾個月，如同逼迫健康老人無病住院動大手朮，老人必定大傷元氣而折壽。同理，加裝電梯后的舊樓安全與服務(wù)年限必存風(fēng)險。

④“少數(shù)服從多數(shù)”的原則不適于民私財產(chǎn)權(quán)處理。

民法典第130、113、114條，“民事主體按照自己的意愿依法行使民事權(quán)利，不受干涉?！?，“民事主體的財產(chǎn)權(quán)利受法律平等保護(hù)。”，“民事主體依法享有物權(quán)。物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利?！?，是不能憑借多數(shù)而侵犯的。民事人的私有物權(quán)、人格權(quán)、健康權(quán)、生存權(quán)，都不能被多數(shù)“暴政”式的否決。更不應(yīng)以惠民、提倡、內(nèi)需、號召等之名，否決少數(shù)民事人的財產(chǎn)權(quán)與人格權(quán)。

⑤不能依據(jù)多數(shù)原則違背公序良俗，法源順序的優(yōu)先權(quán)，按民法典第153條，公序良俗與法律、法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制性條款是同等地位的強(qiáng)制維護(hù)執(zhí)行的律文；不能擅自亂占、亂變小區(qū)布局，濫用多數(shù)原則。若如此，只會使社區(qū)矛盾不斷，小區(qū)難安寧，進(jìn)而破壞社會穩(wěn)定。

四、有條件才可加裝電梯

國家發(fā)改委關(guān)于《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》通知指出：“有序推進(jìn)城市更新。加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)水電路氣信等配套設(shè)施建設(shè)及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，有條件地加裝電梯，…..注重修繕改造既有建筑，防止大拆大建?！?/p>

有條件地加裝電梯，主要條件如下：

（一）、首先應(yīng)經(jīng)專門鑒定評估舊樓安全與防震性能

①查清舊樓質(zhì)量安全狀態(tài)與防震性能，評估有無加梯之必要。

②如有加梯之必要（值得加梯），應(yīng)先加固與增設(shè)防震措施，達(dá)標(biāo)后再加裝電梯。不可放任安全與防震于不顧，自行盲目加梯。

（二）、加梯貴在依法確權(quán)

①從現(xiàn)有法律及規(guī)定內(nèi)容，完全套用民法典第278條適法不當(dāng)，律文與加梯無關(guān)聯(lián)；以簡單多數(shù)表決民私財產(chǎn)，無視各戶的需求、妨害與利益的不同，違背權(quán)利平等之原則。在同意戶達(dá)3/4，沒有反對戶時，才可加裝（北京）。

而有些地方機(jī)械照搬3/4的多數(shù)原則，不顧少數(shù)反對戶的妨害受損，則違背民事的平等與自愿原則。

②加梯所占用空地，是小區(qū)全體業(yè)主共同共有，應(yīng)依法經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決，允許通過才可占用。

③依法降低對低層戶的各項妨害。

④依法不違犯消防、環(huán)境與交通限制。

⑤加裝電梯申請協(xié)調(diào)公示后，需經(jīng)社區(qū)備案，上報區(qū)住建局審批，方可執(zhí)行。不許單元業(yè)主私自加裝電梯。

（三）、加裝電梯協(xié)商與妨害賠賞應(yīng)同步進(jìn)行。

①對于單元加裝電梯，各戶需求不同，受益不同，受妨害更不同。故必須正視業(yè)主私財產(chǎn)的權(quán)利與選擇，對業(yè)主所受妨害應(yīng)如實貨幣賠賞，以鼓勵反對戶公平有條件地選擇加梯。

②加梯協(xié)調(diào)應(yīng)與妨害賠賞同步進(jìn)行，不得先批準(zhǔn)加梯，而另案訴訟妨害賠賞。延后另案訴訟，會造成賠賞取證難或證據(jù)消失。本為同案協(xié)調(diào)事項內(nèi)容卻分先后，類似先無憑據(jù)借錢而后被迫補(bǔ)寫借據(jù)，缺泛誠信保證，有失公允。

（四）、引入第三方評估機(jī)構(gòu)

公平公正評估各戶業(yè)主因加梯而受益或妨害受損，以公平分?jǐn)偦I資與賠賞。是社會法治與公平公正的進(jìn)步體現(xiàn)，應(yīng)加強(qiáng)建全。

五、公交電梯是忽悠業(yè)主的商業(yè)行為，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇

①所謂公交電梯是由第三方出資加梯，業(yè)主不出初建投資，運營維修歸廠商負(fù)責(zé)；業(yè)主持卡付費乘梯，故稱公交電梯；若干年后，將資產(chǎn)無賞轉(zhuǎn)交單元業(yè)主所有。

②不論什么模式加裝電梯，協(xié)調(diào)操作條件及依據(jù)都是相同的，決定權(quán)是業(yè)主的。業(yè)主協(xié)調(diào)通不過，仍加裝不成。不能忽悠說：有了公交電梯，高低層戶都?xì)g迎，無反對的。

③乘電梯費定價有文章，價貴無人乘梯，價低賠的人跑了，加上無主人翁的管理，最后會剩下電梯空立的風(fēng)景線。

六、簡談加梯方案

（一）、由步梯間平層入戶

①優(yōu)點：入戶與乘電梯在同一水平，由每層上行步梯拆改的平通道相連。

②缺點：對步梯間及步梯破壞嚴(yán)重，破墻、砸梁、拆柱、拆改步梯，工程大，投資多，工期長，噪聲汚染特別嚴(yán)重超標(biāo)，施工復(fù)雜不安全。

③最不能忍受而又不易克服改善的施工噪聲污染干憂，是該方式的致命缺點。

按《中華人民共和國噪聲汚染防治法》第五章建筑施工噪聲汚染防治規(guī)定的要求，一是噪聲汚染防治標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)格，居住、文教區(qū)施工無法做到不超過45（夜）～55（晝）dB的要求；二是施工工藝及設(shè)備極難達(dá)到要求；三是施工監(jiān)聽與監(jiān)督聯(lián)網(wǎng)實測量化，難逃法網(wǎng)監(jiān)督。如有反對戶依法堅決投訴舉報并阻擋施工，則加梯施工寸步難行。

另外，如家中有重病者或虛弱老人，當(dāng)施工噪聲約達(dá)100dB時，連續(xù)作業(yè)不斷，怕1周都難忍受。

（二）、由步梯間半層入戶，即在每層步梯平臺水平進(jìn)出電梯，再上或下半層步梯入戶

①優(yōu)點：施工簡單，工程量小，投資少，對步梯間破壞最輕或無破壞。

②缺點：電梯與入戶間沒有無障礙通道，須上或下半層步梯乘電梯及入戶。

雖對框架結(jié)構(gòu)步梯間設(shè)大窗子的較新單元樓，拆掉窗后，窗洞則可作為通道口，對步梯間無破壞；但對磚混結(jié)構(gòu)、空心樓板房、步梯間設(shè)小窗的老舊單元樓，則需破墻、砸圈梁，對步梯間有破壞。

（三）、由擴(kuò)建陽臺平層入戶，在連廊設(shè)入戶新門。

①優(yōu)點：乘電梯與入戶在同一水平，由新擴(kuò)陽臺相連。

對步梯間無破壞 ，為保行人安全，需將大窗改為小窗或加設(shè)防護(hù)欄。

②缺點：當(dāng)電梯間發(fā)生火災(zāi)時，避難人員則需違規(guī)經(jīng)住戶專有部分再轉(zhuǎn)到步梯間安全通道，如打不開新戶門，則很危險。

另由連廊經(jīng)原設(shè)窗處到步梯平臺高差約1.5m，急逃避險時，一般人較難安全下行通過。

（四）、由步梯間亞平層入戶

亞平層入戶，就是出入電梯水平設(shè)在每層入戶水平的0.3～0.8m以下處，故曰亞平層。在電梯出口平臺與入戶門口間，搭建一斜坡結(jié)構(gòu)，入戶通道覆蓋在每層上行樓梯上方，住戶可通過該斜坡無障礙通道乘電梯與入戶。

①優(yōu)點：

亞平層入戶，吸收了平層入戶與半層入戶的部分優(yōu)點，避免了其缺點。

無需對步梯及步梯間進(jìn)行大的拆改破壞。

②缺點：無障礙斜坡道不如平通道方便。

七、建筑施工噪聲污染是加裝電梯難于消除的致命傷

（一）建筑施工噪聲污染嚴(yán)重超標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，監(jiān)測嚴(yán)密，難逃法網(wǎng)監(jiān)督

①根據(jù)《中華人民共和國噪聲污染防治法》第五章建筑施工噪聲污染防治第40條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將噪聲污染防治費列入工程造價，在施工合同中明確施工單位的噪聲污染防治責(zé)任。

施工單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定制定噪聲污染防治實施方案，采取有效措施，減少振動，降低噪聲。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督施工單位落實噪聲汚染防治實施方案。”

②第41條“在噪聲敏感建筑物集中區(qū)域施工作業(yè)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用低噪聲施工工藝與設(shè)備。”

③第42條“在噪聲敏感建筑物集中區(qū)域施工作業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，設(shè)置噪聲自動監(jiān)測系統(tǒng)，與監(jiān)督管理部門聯(lián)網(wǎng)，保存原始監(jiān)測記錄。對監(jiān)測數(shù)據(jù)的真實性與準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。”

（二）、國家規(guī)定標(biāo)嚴(yán)格：

①1類區(qū)為居住、文教，噪聲汚染不得超過：45dB（夜），55dB（晝）。

②加梯施工，在樓梯間破墻、砸梁、拆柱、拆改步梯，施工噪聲由近距離經(jīng)樓梯間共鳴發(fā)出，倍加干擾污染，是加裝電梯難于消除的致命傷。

八、加裝電梯的責(zé)任與風(fēng)險

國家各地加裝電梯的相關(guān)文件都明文規(guī)定：“共同出資的業(yè)主為增設(shè)電梯的建設(shè)主體，承擔(dān)相應(yīng)法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任?！?/p>

（一）、義務(wù)與責(zé)任

①加裝電梯，協(xié)調(diào)、備案、審批、立項、設(shè)計施工程序都大大簡化，由第三方的專業(yè)審查評估與（互相）驗收等，缺泛法律依據(jù)。如出現(xiàn)責(zé)任，依法唯共同出資業(yè)主無法推脫，故業(yè)主應(yīng)理智思維獨擔(dān)責(zé)任的冏境。

②為節(jié)省投資，加梯設(shè)計、施工多為個體與游擊隊，除破墻、砸梁、拆柱、拆改步梯之外，競將連廊2支柱1端梁減掉，而將連廊邊梁直接植筋或錨固于舊樓體。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計，絕大多數(shù)加梯都采用連廊與舊樓體相連接形式，而從上到下只顧砸拆舊樓，沒有遵循變形協(xié)調(diào)共同受力原則，從基礎(chǔ)到上部結(jié)構(gòu)均無采取可靠措施，來補(bǔ)加原結(jié)構(gòu)與新結(jié)構(gòu)的整體性連接，將會加大沉降差對結(jié)構(gòu)的不利影響。

極小數(shù)加梯采用與舊摟體脫開的形式，因規(guī)范要求需進(jìn)行地基承載力、地基變形、結(jié)構(gòu)整體抗傾覆等驗算，合格后方可保安全。雖脫開為首推薦形式，因游擊隊、個體無能力而放棄。

③套用民法典第278條，倍受爭議，如真理正義撥亂反正，則加梯將失去合法依據(jù)。目前是部分業(yè)主按份共有的不動產(chǎn)，卻不許進(jìn)行不動產(chǎn)登記；今后地位仍處尷尬，業(yè)主投資方向不穩(wěn)定。

④國家建筑法規(guī)定：“建筑工程實行質(zhì)量保修制度?！薄霸诤侠硎褂脡勖鼉?nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。”“因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠賞。”

然而加梯者多將電梯連廊連接舊樓體，以求穩(wěn)定；並破墻、砸梁、拆柱、拆改步梯，拆改管線，使舊樓被迫負(fù)重外載荷。有的施工基坑積泡水，影響新舊建筑地基穩(wěn)定，縮減舊樓合理壽命。

加梯對舊樓的拆改，使得舊樓的施工者有理有據(jù)地推卸保修責(zé)任，而施工加梯的游擊隊早已不知逃向何方，則共同出資業(yè)主責(zé)無旁貸，自然難推卸維修責(zé)任。

⑤絕大多數(shù)加梯項目都未做安全與防震性能的鑒定，或依據(jù)鑒定進(jìn)行安全與防震措施的加固。

按新版《建筑與市政工程抗震通用規(guī)范》、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》、《建設(shè)工程抗震管理條例》規(guī)定，新舊建筑必須符合抗震要求，對于未加固抗震不達(dá)標(biāo)的舊樓加裝電梯屬違規(guī)。

⑥加梯前，將單元門前下水道由直線增加2個彎頭改為折線，留下隱患。今后堵塞必然增多，應(yīng)由共同出資業(yè)主維修，責(zé)無旁貸。

⑦加裝電梯擋住了消防車梯進(jìn)入樓墻邊4m空區(qū)，一窗式會審加梯，無消防專項審查，發(fā)生火災(zāi)時，共同出資業(yè)主難辭其咎。

⑧加梯后，物業(yè)費按電梯房提價收費，未參與加梯的業(yè)主必將增費推給共同出資加梯的業(yè)主。

⑨加梯連廊如未按規(guī)定將其設(shè)窗遠(yuǎn)離兩側(cè)房間1m之外，未設(shè)防護(hù)防盜網(wǎng)，當(dāng)發(fā)生借連廊之便入室行盜案，則共同出資業(yè)主必負(fù)其責(zé)。

（二）、加梯可能帶來的風(fēng)險

民法典第1252條：“[不動產(chǎn)設(shè)施倒塌、塌?致害的侵權(quán)責(zé)任]建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌、塌陷造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任，但是建設(shè)單位與施工單位能夠證明不存在質(zhì)量缺陷的除外。……。”

①為減省增設(shè)2柱，電梯連廊只靠其邊梁植筋或錨固于舊樓柱墻體，一旦脫開將發(fā)生塌落事故。

②對較老破舊的空心樓板房，如發(fā)生電梯基坑積泡水，將對舊樓破壞嚴(yán)重，會導(dǎo)致電梯、舊樓發(fā)生類似廈門的主體傾斜開裂事件，決非偶然。因加梯，整棟樓業(yè)主將陷于無家可歸的困境。

③因電梯惡性事故，致人傷殘或死亡。

加梯風(fēng)險事件，並非個例，也非危言聳聽。用簡化的程序，自主負(fù)責(zé)地加梯；以行政方式引導(dǎo)，將合法步梯房擅自改為加裝電梯房；共同共有物權(quán)與按份共有物權(quán)併存，合法不動產(chǎn)與不許進(jìn)行不動產(chǎn)登記的建筑併存，法權(quán)相互碰撞，而承擔(dān)責(zé)任或風(fēng)險的則多為業(yè)主。可見依法確權(quán)，任重道遠(yuǎn)。